منابع و ماخذ پایان نامه کارفرما

کن باشد، محکوم له می تواند، از جمله هزینه های انجام آن را، که توسط دادگاه تعیین می شود در همان پرونده اجرایی، به وسیله قسمت اجراء از محکوم علیه وصول نماید.
البته چنانچه انجام عمل قائم به شخص باشد و توسط شخص دیگری ممکن نباشد و محکوم علیه از انجام آن استنکاف نماید.
برابر ماده 729 قانون قدیم آئین دادرسی مدنی دادگاه می بایست به درخواست محکوم له (متعهدله) مدت و مبلغی را معین نماید که اگر محکوم علیه (متعهد) مدلول حکم قطعی را در آن مدت اجرا ننماید، مبلغ مزبور را برای هر روز تأخیر به محکوم له بپردازد.(3) البته ساختن ساختمان جز در موارد استثنایی از جمله مواردی نیست که انجام عمل قائم به شخص باشد. ملاحضه می شود خریداران آپارتمان های پیش فروش شده
1-کاتوزیان، ناصر، اعمال حقوقی،منبع پیشین، ش 282، ص 289-
2-شمس، عبداله، آئین دادرسی مدنی،منبع پیشین، ج 1 ، ص 429.
3-همان.
دارای حق مطالبه چند نوع خسارت می باشند. از یکسو آن ها خسارت تأخیر در انجام تعهد را دریافت می دارند. از سوی دیگر می توانند تحت شرایط ذکر شده خسارت عدم النفع از بایع دریافت کنند. آن ها همچنین می توانند در صورت عدم انجام یا نقص در انجام هزینه ساخت یا تکمیل ساختمان را نیز دریافت کنند.
2.استفاده از ضمانت حسن انجام کار
ضمانت حسن انجام کار از جمله مواردیست که از قرارداد پیمانکاری وارد قرارداد پیش فروش ساختمان شده است. از آنجا که بسیاری از قراردادهای پیمانکاری مربوط به ساختمان و احداث آن می شود بنابراین در شرایط عمومی پیمان دولت برای حسن انجام کار ابتکاری اندیشید. مطابق مواد 34 و 35 دولت دو تضمین از پیمانکار اخذ می کند. اولی مربوط به تضمین انجام تعهدات است که مطابق آن پیمانکارمی بایست ضمانت نامه ای معادل 5 درصد مبلغ اولیه پیمان، صادر شده از طرف بانک مورد قبول کارفرما و طبق نمونه ای که ضمیمه اسناد مناقصه بوده است، تسلیم کارفرما کند.ضمانتنامه یاد شده باید تا یک ماه پس از تاریخ تحویل موقت موضوع پیمان، معتبر باشد.
تا هنگامی که تحویل موقت انجام نشده است، پیمانکار مکلف است برای تمدید ضمانتنامه یاد شده اقدام کند. کارفرما تضمین انجام تعهدات را پس از تصویب صورتمجلس تحویل موقت، با توجه به تبصره 1 ماده 34 آزاد می کند. به طور خلاصه تبصره 1 عنوان می دارد هرگاه براساس صورت وضعیت پیمانکار بدهکار نباشد یا جمع بدهی او از نصف کسور تضمین حسن انجام کار کمتر باشد، ضمانتنامه انجام تعهدات بی درنگ آزاد می شود.
دیگر تضمینی که از پیمانکار اخذ می شود تضمین حسن انجام کار موضوع ماده 35 است. مطابق این ماده از مبلغ هر پرداخت به پیمانکار، معادل 10 درصد به عنوان حسن انجام کار کسر و در حساب سپرده نزد کارفرما نگهداری می شود. نصف این مبلغ پس از تصویب صورت وضعیت قطعی طبق ماده 40 و نصف دیگر آن پس از تحویل قطعی، با رعایت مواد 42 و 52 مستردد می گردد.
در مورد صورت وضعیت پیمانکار باید حداکثر تا یک ماه از تاریخ تحویل موقت، صورت وضعیت قطعی کارهای انجام شده را براساس اسناد و مدارک پیمان، بدون منظور نمودن مصالح و تجهیزات پایان کار تهیه کند و برای رسیدگی به مهندس مشاور تسلیم نماید. مهندس مشاور صورت وضعیت دریافت شده را رسیدگی نموده و ظرف مدت سه ماه برای تصویب کارفرما ارسال نماید. کارفرما صورت وضعیت دریافت شده را ظرف مدت دو ماه از تاریخ وصول رسیدگی می کند و نظر نهایی خود را ضمن ارسال یک نسخه از آن به پیمانکار، اعلام می دارد. در این حالت نصف مبلغ مربوط به تضمین حسن انجام کار آزاد می شود. نصف دیگر مبلغ نیز پس از تحویل قطعی کار توسط پیمانکار و رفع معایب و نواقص کار توسط پیمانکار و پرداخت کلیه بدهی ها صورت می پذیرد. بسیاری از دعاوی میان پیمانکاران و کارفرمایان نیز مربوط به همین تضمین ها می باشد.
در قرارداد پیش فروش ساختمان نیز دقیقاً مطابق آنچه گفته شد عمل می شود. خریداران از هر مبلغ پرداختی بابت ثمن معادل 10 درصد به عنوان حسن انجام در حسابی نگهداری می کنند. بدین ترتیب در اتمام فروشندگان مجبور خواهند شد برای دریافت مبلغ نهایی عیوب و نواقص را مطابق قرارداد برطرف کنند مضاف بر اینکه مجبور می باشند کلیه بدهی های خود را با افراد تصفیه حساب کنند.
3- عدم پرداخت مبلغ اضافی
پس از انعقاد قرارداد مابین دو نفر قرارداد مطابق ماده 219 ق.م بین آن دو و قائم آن ها لازم الاتباع است و طرفین عقد نمی توانند در عقد و مفاد آن بدون رضای طرف دیگر قرارداد تغییری ایجاد کنند. طبیعی است این قاعده به دلیل ایجاد ثبات در معاملات بین مردم وضع شده است. حتی دراین میان حاکم (دادگاه) نیز نمی تواند طرفین را به غیر آن چیزی که مورد تراضی آن هاست مجبور کند. مثال بارز این امر ماده 230 قانون مدنی است که در آن آمده است: “اگر در ضمن معامله شرط شده باشد که در صورت تخلف متخلف مبلغی را به عنوان خسارت تأدیه نماید حاکم نمی تواند او را به بیشتر یا کمتر از آنچه که ملزم شده است محکوم کند”.
اصل لزوم قرادادها شامل قرارداد پیش فروش ساختمان نیز هست. در این قرارداد نیز طرفین در ابتدا بر سر مسائلی توافق می کنند که از جمله آن ها ثمن معادله است. در این حالت طبیعی است که بعد از عقد قرارداد بایع نتواند مشتری را مجبور به پرداخت مبلغی بیش از آنچه در قرارداد آمده است بکند. همان طور که مشتری نمی تواند به طور یک جانبه برخی اوصاف ساختمان مذکور در عقد را تغییر دهد .در این میان قاعده ذکر شده در قرارداد پیش فروش یک استثناء
دارد که از آن در گفتار مربوط به حقوق فروشنده بحث شد و آن حق تعدیل یک جانبه قرارداد است. باید توجه داشت در اکثر قراردادهای پیش فروش بایع حق خواهد داشت تا میزان معینی در ثمن قرارداد پیش فروش بایع خواهد داشت تا میزان معینی در ثمن قرارداد به واسطه نوسانات بازار تغییر ایجاد کند. در اینجا تنها در مورد توافق شده و تا سقف آنچه در قرارداد آمده است بایع حق دارد مشتری را به پرداخت مبلغ اضافی مجبور نماید.
گفتار دوم: اثرات قرارداد نسبت به اشخاص ثالث
تاکنون آنچه گفته شد و مورد بررسی قرار گرفت روابط حقوقی و حقوق و تکالیف فی مابین فروشنده و خریدار در قرارداد پیش فروش ساختمان بود. طبیعی است که فروشنده و خریدار دو رکن اصلی قرارداد پیش فروش ساختمان هستند که بدون آن دو قراردادی منعقد نمی گردد. لکن در برخی موارد ممکن است شخص ثالثی نیز به جمع فروشنده و خریدار اضافه شود. در این حالت رابطه دو سویه عقد حالت سه طرفه پیدا می کند که نیاز به بررسی دارد.
مطابق قواعد کلی قراردادها هر عقدی که واقع می شود اصل بر اینست که درباره طرفین متعاملین و قائم مقام قانونی آن ها مؤثر است و نمی توان شخص ثالث را به رعایت مفاد عقد مجبور کرد این قاعده تحت عنوان قاعده نسبی بودن قراردادها شناخته می شود. ماده 231 قانون مدنی به صراحت چنین اصلی را عنوان می کند. این ماده مورد تخطی از این اصل را نیز بیان می کند. ذیل ماده 196 قانون مدنی آمده است “معذلک ممکن است در ضمن معامله که شخص برای خود می کند تعهدی هم به نفع شخص ثالث بنماید”. بنابراین طرفین عقد می توانند در ضمن عقد خود برای شخص ثالثی که هیچ دخالتی در انعقاد عقد ندارد تعهدی به سود او انجام دهند.
از جمع دو ماده ذکر شده به خوبی روشن می شود که شخص ثالث کسی است که طرف عقد یا قائم مقام قانونی او نباشد.
در این معنی شخص ثالث مفهومی بسیار مضیق پیدا می کند که تنها می توان درباره تعهد به نفع او و یا اثر پیمان های دسته جمعی اشخاص ثالث بحث کرد.(1) در این معنی چندان بحث زیادی درباره اشخاص ثالث

1-ر.ک کاتوزیان ، ناصر، اعمال حقوقی،منبع پیشین، ص 178به بعد.
در قرارداد پیش فروش نمی ماند زیرا در قرارداد پیش فروش نیز مانند تمامی عقود دیگر طرفین می توانند در ضمن عقد تعهدی برای شخص ثالث بنمایند.اما شخص ثالث در معنای وسیع تر مفهوم قائم مقام را نیز در بر می گیرد و این معنی است که در اینجا مورد بحث و تدقیق قرار خواهد گرفت.

در مورد قائم مقام باید توجه داشت که در هیچ یک از قوانین ما اصطلاح قائم مقام تعریف نشده است و جز در مورد مدیر تصفیه ورشکسته (ماده 418 قانون تجارت) و طلبکاران معسر ( ماده 36 قانون اعسار مصوب 20 آذر 1313 ) به کار نرفته است ولی، با توجه به مفاد ماده 231 قانون مدنی و روح مواد مربوط به ارث و نمایندگی، در تعریف قائم مقام می توان گفت: “کسی است که به طور مستقیم یا به وسیله نماینده خود در بستن قرارداد شرکت نداشته، ولی به سبب انتقال حقی از دارایی یکی از دو طرف به او از عقد متأثر می شود”.(1)
شاید به دلیل همین عدم مداخله مستقیم یا به وسیله نماینده قائم مقام است که شخص ثالث در مفهوم عام آن را نیز شامل می شود. قائم مقام یا عام است یعنی شامل تمام حقوق و تعهدها می شود و یا خاص قراردادهای راجع به مال معین. قائم مقامی در مواردی اتفاق می افتد که یکی از طرفین عقد فوت می کند. در این خالت وارث قائم مقام عام فرد متوفی می شود. قائم مقام خاص در مواردیست که شخص عین معین یا حق خاصی را به دیگری انتقال می دهد.
در قرارداد پیش فروش ساختمان نیز ممکن است هر دو حالت فوق اتفاق بیافتد زمانی ممکن است یکی از طرفین فوت کند و وراث جایگزین او شوند و زمانی ممکن است یکی از طرفین اقدام به انتقال موضوع معامله به دیگری بکند. حالت اول بحث چندانی نیاز ندارد. بعد از فوت هر کدام از خریداران و یا فروشندگان وراث جایگزین آن ها می شوند و کلیه حقوق و تعهداتی که مورث آن ها داشته به وراث منتقل می شود. در اینجا تنها یک مسأله پیش می آید و آن اینکه آیا قرارداد پیش فروش ساختمان از جمله عقودی است که شخصیت طرف آن قدر مهم باشد که علت انعقاد عقد باشد؟ این سئوال از آن روست که اگر قراردادی به اعتبار شخصیت مورث بسته شده باشد وراث نباید قائم مقام او شمرد. چنان که اگر پزشکی
1- ر.ک کاتوزیان ، ناصر، اعمال حقوقی،منبع پیشین، ص 174.
تعهد درمان بیماری را در برابر دستمزد معین بکند یا نقاشی رسم تصویری را بر عهده بگیرد، پس از فوت پزشک یا نقاش، تعهد نیز منحل می شود و وارثان او هیچ سهمی در دیون و مطالبات ناشی از این قرارداد ندارند.(1)
به نظر می رسد قرارداد پیش فروش ساختمان به طور کلی از آن دسته از قراردادهایی نباشد که شخصیت طرف علت عمده تعهد باشد. خریداران قصد دارند با پرداخت پول خانه دار شود و برای آن ها نوعاً تفاوتی نمی کند که چه کسی ساختمان آن ها را بسازد. چه بسا آن ها نام مهندس سازنده را نیز ندانسته و فقط شرکت ساختمانی را بشناسند. البته ممکن است در موارد بسیار نادری پیش خریدار صرفاً بخاطر سازنده خاص حاضر به خرید ساختمان او به صورت پیش فروش شود. در این حالت سازنده فوت کند قرارداد از آن تاریخ منفسخ می شود و هیچ دین و تعهدی به وراث منتقل نمی گردد.
حالت دوم نیاز به بررسی بیشتر دارد، معامله معارض بحث زیادی را طلب می کند از این رو در مبحث اول به معامله معارض پرداخته می شود. مبحث دو م و سوم نیز به موضوع حقوق و تعهدات شخص ثالث در برابر فروشنده و خریدار اختصاص دارد.
1- ر.ک کاتوزیان ، ناصر، اعمال حقوقی،منبع پیشین، ص 174 .
مبحث سوم: وضعیت معامله معارض و حقوق و تعهدات شخص ثالث

گفتار نخست: آثار تکمیلی

دانلود پایان نامه
اینجا فقط تکه های از پایان نامه به صورت رندم (تصادفی) درج می شود که هنگام انتقال از فایل ورد ممکن است باعث به هم ریختگی شود و یا عکس ها ، نمودار ها و جداول درج نشوندبرای دانلود متن کامل پایان نامه ، مقاله ، تحقیق ، پروژه ، پروپوزال ،سمینار مقطع کارشناسی ، ارشد و دکتری در موضوعات مختلف با فرمت ورد می توانید به سایت  40y.ir  مراجعه نمایید.
رشته حقوق همه گرایش ها : عمومی ، جزا و جرم شناسی ، بین الملل،خصوصی…

در این سایت مجموعه بسیار بزرگی از مقالات و پایان نامه ها با منابع و ماخذ کامل درج شده که قسمتی از آنها به صورت رایگان و بقیه برای فروش و دانلود درج شده اند

الف- انتقال موضوع معامله توسط فروشنده
در مورد انجام معامله معارض دو حالت کلی را می توان تصور کرد. اولین حالت، حالتی است که موضوع معامله یعنی ساختمان توسط پیش فروش کننده (فروشنده) پس از انعقاد عقد با خریدار اولیه به فرد دیگری منتقل شود. حالت دوم زمانی پیش می آید که خریدار ساختمان پس از انعقاد قرارداد پیش فروش ساختمان با فروشنده آن را به شخص دیگری انتقال دهد. هر کدام از این دو حالت نیاز ب

پاسخی بگذارید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *